Em regra, a transferência de um imóvel para pagar capital social subscrito pode ter imunidade de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Mas o benefício não é automático para toda holding: a atividade da sociedade e a parcela do valor efetivamente destinada ao capital são questões distintas, e uma delas ainda aguarda definição do Supremo Tribunal Federal (STF).
Na consulta ao andamento oficial, em 16 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 estava previsto para ocorrer em sessão virtual até 19 de outubro, sem tese definitiva ou acórdão final registrado. Por isso, votos individuais não devem ser tratados como decisão concluída.
Os três pontos que definem a análise
- Atividade imobiliária: o Tema 1.348 discute se a atividade preponderante da empresa pode afastar a imunidade.
- Valor destinado ao capital: o Tema 796 exclui da imunidade a parcela que excede o capital social a integralizar.
- Restituição: eventual decisão favorável não devolve automaticamente o imposto já pago.
O que significa integralizar um imóvel?
Integralizar capital é cumprir, com dinheiro ou bens, o compromisso de contribuição assumido por um sócio ao formar ou aumentar o capital social da empresa. Quando o bem é um imóvel, sua propriedade é transferida para a pessoa jurídica conforme os atos societários e os registros necessários.
A Constituição Federal, no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, prevê imunidade de ITBI nessa transmissão para realização de capital. Imunidade não é o mesmo que isenção: a primeira limita a competência tributária definida pela Constituição; a segunda é um benefício concedido por lei dentro da competência do ente público.
A proteção constitucional alcança a operação que efetivamente realiza capital, não toda transferência de imóvel para uma empresa. A formalização societária, os valores aprovados e o registro imobiliário precisam refletir a operação realizada.
A atividade principal da empresa ainda está em discussão
O Tema 1.348, no Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, discute se a imunidade vale quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
A controvérsia nasce de duas leituras do artigo 156 da Constituição. Uma entende que a imunidade da integralização de capital é incondicionada, inclusive para empresas imobiliárias. A outra aplica a ressalva constitucional sobre atividade preponderante também a essa hipótese. O STF ainda não havia encerrado o julgamento na data da consulta indicada acima.
O Código Tributário Nacional, no artigo 37, prevê critérios para identificar atividade preponderante. Em linhas gerais, considera a parcela das receitas da sociedade obtida com atividades imobiliárias em períodos anteriores e posteriores à transmissão; para empresas recém-constituídas, há regra de apuração nos primeiros anos de atividade. A aplicação desses critérios à imunidade na integralização é justamente parte da discussão constitucional.
Assim, uma holding familiar ou patrimonial não tem imunidade apenas por usar essa denominação. É necessário examinar suas atividades e receitas, além do destino societário do imóvel. Também não se deve presumir que o resultado do Tema 1.348 resolverá automaticamente situações com indícios de simulação ou fraude.
O Tema 796 limita a imunidade ao capital integralizado
O Tema 796 do STF trata de uma questão diferente: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a integralizar. Essa tese foi fixada no RE 796.376, julgado em 2020. Ela não resolve, por si só, a controvérsia sobre atividade preponderante discutida no Tema 1.348.
Exemplo hipotético: uma sócia transfere um imóvel avaliado, para a operação, em R$ 1,2 milhão. Se os atos societários destinarem R$ 1 milhão ao capital a integralizar e R$ 200 mil a outra conta patrimonial, o Tema 796 pode permitir a cobrança de ITBI sobre essa parcela excedente.
O exemplo depende da estrutura real da operação. Excedente, nesse contexto, é a parcela do valor do bem que não foi destinada à integralização do capital subscrito. Não é automaticamente qualquer diferença entre o valor declarado pelo contribuinte e uma estimativa de mercado feita pelo município.
Um julgamento favorável não gera restituição automática
Quem já pagou ITBI precisa avaliar a própria operação e a situação do pagamento. Uma decisão do STF pode influenciar o pedido, mas não substitui a análise dos documentos, do procedimento adotado pelo município e do alcance que o Tribunal atribuir ao julgamento.
O artigo 168 do Código Tributário Nacional prevê, em regra, prazo de cinco anos para pleitear a restituição, contado conforme a hipótese legal e as circunstâncias do pagamento. A data relevante, a existência de discussão administrativa ou judicial e eventual modulação dos efeitos da decisão podem alterar a estratégia e o alcance de um pedido.
Por isso, não é seguro concluir que todo contribuinte que recolheu ITBI receberá os valores de volta. Primeiro, é preciso confirmar se a transmissão se enquadra na tese, se o imposto foi efetivamente pago e se o prazo e a situação processual permitem a medida.
O que conferir antes de transferir o imóvel ou pedir restituição?
Antes de estruturar a operação ou discutir uma cobrança, reúna e confira estes pontos:
- Atividades e receitas da sociedade, inclusive as relacionadas a compra, venda e locação de imóveis.
- Contrato social, alterações, deliberações e demais atos que registram a integralização.
- Valor do imóvel destinado ao capital subscrito e eventual parcela alocada de outra forma.
- Matrícula atualizada, documentos de titularidade e dados usados na transferência.
- Guias e comprovantes de ITBI, notificações municipais e datas dos pagamentos.
- Pedidos administrativos, ações judiciais e decisões já existentes sobre a operação.
Em resumo, a imunidade depende da destinação efetiva do imóvel ao capital, e o Tema 796 limita sua abrangência à parcela do capital integralizado. A discussão sobre atividade imobiliária preponderante ainda aguardava conclusão na consulta de 16 de outubro de 2026. Antes de estruturar a operação ou pleitear restituição, a BSP pode analisar individualmente os documentos, os prazos e os riscos do caso.
Perguntas frequentes
A integralização de um imóvel sempre tem imunidade de ITBI?
Não necessariamente. A Constituição prevê imunidade de ITBI na transferência de bens para integralizar capital social, mas isso não significa que qualquer transferência para uma holding fique automaticamente protegida. É preciso verificar a destinação societária do imóvel, eventual parcela que exceda o capital e a discussão sobre atividade imobiliária preponderante, ainda pendente no STF.
Uma empresa imobiliária tem imunidade de ITBI ao receber imóvel para integralizar capital?
Essa questão é objeto do Tema 1.348 do STF. Há duas interpretações: uma entende que a imunidade vale mesmo quando a atividade principal é imobiliária; outra aplica a restrição constitucional a essas empresas. Em 16 de outubro de 2026, o julgamento estava em curso, sem tese definitiva publicada.
A prefeitura pode cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado?
Não automaticamente. O Tema 796 trata do valor do bem que excede o capital social efetivamente a integralizar, não de qualquer diferença entre o valor declarado e o valor de mercado. A análise depende dos valores e da destinação registrados nos atos societários, além das circunstâncias da operação.
Posso pedir a restituição do ITBI que já paguei?
Pode ser possível, mas não há restituição automática por causa de um julgamento favorável. É necessário confirmar que houve pagamento, avaliar a operação e os documentos, verificar os prazos aplicáveis e analisar se existe pedido administrativo ou processo judicial em andamento. O resultado depende dessas circunstâncias e do alcance da decisão do STF.
Quais documentos devo conferir antes de integralizar um imóvel?
Reúna o contrato ou alteração social, os documentos do imóvel, os registros dos valores destinados ao capital e eventuais parcelas excedentes, os comprovantes de pagamento do ITBI e os dados de receitas e atividades da empresa. Também verifique se há pedido ou processo em andamento e as datas relevantes para avaliar os prazos.
